Le département peut préempter un terrain en espace naturel sensible

Un compromis signé sur un terrain naturel ne garantit pas à l’acquéreur qu’il deviendra propriétaire. Plusieurs droits de préemption peuvent s’intercaler entre la signature et l’acte : le droit de préemption urbain de la commune, celui de la SAFER sur les biens agricoles, et un troisième, moins connu, celui des espaces naturels sensibles. Ce dernier ne s’exerce pas pour construire ni pour installer un agriculteur : il sert à protéger un espace et, en principe, à l’ouvrir au public.

Une politique confiée au département

L’article L. 113-8 du code de l’urbanisme confie au département la compétence pour élaborer et mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d’ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non. L’objectif est de préserver la qualité des sites, des paysages et des milieux naturels, et d’assurer la sauvegarde des habitats.

Le droit de préemption est l’un des instruments de cette politique. Il permet au département d’acquérir, lorsqu’ils sont mis en vente, des terrains situés dans des périmètres qu’il a préalablement définis.

Des zones créées, pas une règle générale

Le droit de préemption des espaces naturels sensibles ne s’applique pas à tous les terrains naturels d’un département. Il ne s’exerce que dans des zones de préemption créées selon l’article L. 215-1 du code de l’urbanisme.

La création de ces zones relève du département. Lorsque la commune est couverte par un document d’urbanisme, elle suppose l’accord de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. Ailleurs, les modalités d’accord ou d’avis sont fixées par le texte.

Une parcelle peut donc se trouver dans une zone de préemption alors que sa voisine immédiate n’y figure pas. Cette rédaction ne reproduit aucune liste de périmètres : leur existence et leur tracé se vérifient pour chaque parcelle auprès de la commune, du département ou dans les annexes du document d’urbanisme, à la date de la vente.

Les titulaires du droit

Le département est le titulaire principal. Les articles L. 215-4 et suivants organisent cependant des substitutions et des délégations.

Titulaire	Rôle
Département	Titulaire du droit dans les zones qu’il a créées
Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres	Peut se substituer au département sur son territoire de compétence
Organismes de gestion d’un parc national ou d’un parc naturel régional	Peuvent intervenir dans les conditions prévues par le texte
Commune ou établissement public de coopération intercommunale	Peut se substituer lorsque les titulaires prioritaires n’exercent pas le droit
Délégataires désignés par le département	État, collectivités, établissements publics fonciers et autres personnes prévues par le texte

Pour le vendeur et l’acquéreur, cette architecture a une conséquence : la renonciation d’une personne publique ne clôt pas nécessairement la question tant que les autres titulaires n’ont pas eu la possibilité de se prononcer dans les conditions du code.

Les ventes concernées

Les articles L. 215-9 et suivants fixent le champ des aliénations soumises. Les cessions à titre onéreux de terrains situés dans la zone y entrent. Les donations entre vifs peuvent aussi y être soumises, à l’exception de celles consenties au sein de la famille dans les conditions du texte.

Le texte prévoit par ailleurs des exclusions et des cas particuliers, notamment pour les terrains bâtis et certaines cessions, qui se lisent dans sa version en vigueur. Le caractère naturel du terrain, tel qu’il ressort des faits, ne suffit pas : c’est son inclusion dans la zone qui déclenche la procédure.

La procédure : déclaration, délai, silence

Le propriétaire qui entend vendre un terrain soumis à ce droit adresse une déclaration d’intention d’aliéner, qui indique notamment le prix et les conditions de la vente. En pratique, la déclaration est préparée au moment de l’avant-contrat, comme pour les autres droits de préemption.

L’article L. 215-14 du code de l’urbanisme encadre cette déclaration. Le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025 a précisé les conditions dans lesquelles le titulaire du droit peut demander à visiter le bien.

Le titulaire dispose ensuite d’un délai, fixé à l’article L. 215-15, pour se prononcer. Son silence pendant ce délai vaut renonciation à l’exercice du droit. Le délai applicable et ses causes de suspension se vérifient dans le texte en vigueur au jour de la déclaration.

Trois réponses sont possibles : la renonciation, l’acceptation au prix et aux conditions de la déclaration, ou une offre à un prix inférieur. Dans ce dernier cas, et à défaut d’accord, l’article L. 215-17 renvoie la fixation du prix au juge compétent en matière d’expropriation. Le propriétaire conserve alors la possibilité de renoncer à la vente, dans les conditions prévues par le code.

Ce que deviennent les terrains acquis

L’article L. 215-21 impose une affectation. Les terrains acquis doivent être aménagés pour être ouverts au public, sauf exception justifiée par la fragilité du milieu naturel, et faire l’objet d’un plan de gestion. L’aménagement doit rester compatible avec la sauvegarde des sites, des paysages et des milieux.

L’article L. 215-22 organise, à l’inverse, un droit de rétrocession au profit de l’ancien propriétaire lorsque le terrain n’a pas reçu l’affectation prévue dans le délai fixé par le texte.

La coexistence avec les autres préemptions

Un même terrain peut se trouver dans le champ de plusieurs droits de préemption. Un terrain agricole situé dans une zone d’espace naturel sensible intéresse à la fois la SAFER et le département. Un terrain en bordure de zone urbaine peut relever du droit de préemption urbain de la commune.

L’articulation entre ces droits est réglée par les textes propres à chacun, et les déclarations se traitent séparément. La note sur le droit de préemption de la SAFER décrit le mécanisme agricole, qui ne poursuit pas le même objectif.

Les conséquences pour l’acquéreur

Un avant-contrat conditionnel. La promesse ou le compromis prévoit que la vente n’aura lieu qu’en l’absence d’exercice des droits de préemption. Tant que le délai n’est pas écoulé ou que la renonciation n’est pas acquise, l’acquéreur ne peut pas considérer l’opération comme conclue.

Un calendrier allongé. L’instruction des déclarations par plusieurs titulaires possibles repousse la date de l’acte.

Une information à obtenir tôt. Savoir, avant de négocier, que la parcelle se trouve dans une zone de préemption évite de bâtir un projet sur un terrain que la collectivité pourrait acquérir. La note sur la vente de terrain et ses pièces rappelle les autres vérifications préalables.

Où vérifier

La politique des espaces naturels sensibles figure à l’article L. 113-8 du code de l’urbanisme. Le droit de préemption est régi par les articles L. 215-1 à L. 215-24 : L. 215-1 pour la création des zones, L. 215-4 et suivants pour les titulaires, L. 215-9 et suivants pour les aliénations soumises, L. 215-14 et L. 215-15 pour la déclaration et le délai, L. 215-17 pour la fixation du prix, L. 215-21 pour l’affectation et L. 215-22 pour la rétrocession. La partie réglementaire figure aux articles R. 215-1 et suivants. Ces textes et le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025 sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

L’existence d’une zone de préemption sur une parcelle se vérifie auprès de la commune et du département, et dans les annexes du document d’urbanisme consultables sur le Géoportail de l’urbanisme. Les fiches pratiques sur les droits de préemption sont publiées sur service-public.fr.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Les zones de préemption sont créées, étendues ou modifiées par délibération : seul leur tracé en vigueur à la date de la déclaration d’intention d’aliéner s’applique.